Menang Lelang, tetapi Belum Menguasai Aset: Apa yang Harus Dilakukan?
Memenangkan lelang atas tanah dan/atau bangunan tidak selalu berarti pemenang lelang dapat langsung menguasai secara fisik aset yang telah dibelinya.
Dalam praktik, sering dijumpai keadaan di mana pemenang lelang telah melunasi harga lelang, memperoleh Kutipan Risalah Lelang, bahkan telah melakukan proses balik nama sertipikat, tetapi objek lelang masih ditempati atau dikuasai oleh debitur, pemilik lama, atau pihak lain yang tidak bersedia menyerahkannya secara sukarela.
Lantas, apa yang dapat dilakukan oleh pemenang lelang?
Untuk lelang eksekusi Hak Tanggungan, hukum acara perdata memberikan mekanisme eksekusi pengosongan melalui pengadilan. Bahkan, dalam kondisi tertentu pemenang lelang tidak perlu terlebih dahulu mengajukan gugatan perdata baru.
Pemenang Lelang Tidak Hanya Berhak atas Dokumen, tetapi Juga atas Penyerahan Objek
Lelang bukan sekadar proses penetapan siapa yang memberikan penawaran tertinggi.
Setelah pemenang lelang ditetapkan dan memenuhi kewajibannya, Risalah Lelang menjadi salah satu dasar hukum penting bagi peralihan hak atas objek yang dibeli.
Namun, terdapat perbedaan antara penguasaan secara yuridis dan penguasaan secara fisik.
Pemenang lelang dapat saja telah mempunyai dasar kepemilikan secara yuridis, tetapi belum dapat menggunakan atau menikmati aset karena tanah dan/atau bangunan tersebut masih dikuasai pihak sebelumnya.
Dalam keadaan demikian, hukum menyediakan mekanisme eksekusi riil berupa pengosongan dan penyerahan objek kepada pemenang lelang.
Dasar Pengosongan: Pasal 200 Ayat (11) HIR atau Pasal 218 Ayat (2) RBg
Dasar hukum acara mengenai pengosongan objek lelang terdapat dalam:
Pasal 200 ayat (11) HIR / Pasal 218 ayat (2) RBg.
Kedua ketentuan tersebut pada prinsipnya mengatur hal yang sama, yaitu apabila pemilik atau pihak yang barangnya telah dijual melalui lelang tidak bersedia meninggalkan atau menyerahkan barang tersebut, Ketua Pengadilan dapat memerintahkan agar objek dikosongkan.
Dalam praktik peradilan, kedua ketentuan tersebut merupakan dasar eksekusi riil berupa pengosongan. Pengadilan sendiri menjelaskan eksekusi riil dapat berupa pengosongan dan penyerahan berdasarkan Pasal 218 ayat (2) RBg / Pasal 200 ayat (11) HIR / Pasal 1033 Rv.
Secara sederhana, HIR dan RBg tidak perlu dipertentangkan. Keduanya merupakan hukum acara perdata yang berlaku berdasarkan wilayah yurisdiksinya masing-masing.
Karena itu, dalam permohonan eksekusi pengosongan dapat digunakan formulasi:
“berdasarkan Pasal 200 ayat (11) HIR atau Pasal 218 ayat (2) RBg sesuai hukum acara yang berlaku pada wilayah pengadilan yang berwenang.”
Inti normanya adalah sama: apabila setelah lelang pihak yang menguasai objek tidak bersedia menyerahkannya, terdapat mekanisme pengadilan untuk melakukan pengosongan secara paksa.
SEMA Nomor 4 Tahun 2014: Tidak Perlu Mengajukan Gugatan Terlebih Dahulu
Dasar yang sangat penting bagi pemenang lelang Hak Tanggungan adalah SEMA Nomor 4 Tahun 2014 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2013 sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan.
Dalam Rumusan Kamar Perdata mengenai Pelelangan Hak Tanggungan, Mahkamah Agung menegaskan:
“eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan kepada Ketua Pengadilan Negeri tanpa melalui gugatan.”
Rumusan lengkapnya pada pokoknya berlaku terhadap pelelangan Hak Tanggungan oleh kreditur melalui kantor lelang apabila terlelang tidak bersedia mengosongkan objek lelang.
Ketentuan ini sangat penting karena memberikan kepastian bahwa pemenang lelang Hak Tanggungan tidak harus selalu mengajukan gugatan perdata baru hanya untuk mendapatkan penguasaan fisik atas objek yang telah dibelinya melalui lelang.
Pemenang lelang dapat langsung mengajukan Permohonan Eksekusi Pengosongan kepada Ketua Pengadilan yang berwenang, sepanjang kondisi dan dasar eksekusinya memenuhi ketentuan hukum.
Grosse Risalah Lelang: Dokumen Penting untuk Eksekusi Pengosongan
Dalam konteks permohonan eksekusi pengosongan, perlu dibedakan antara Kutipan Risalah Lelang dan Grosse Risalah Lelang.
Untuk keperluan pengosongan objek lelang eksekusi, dokumen yang memiliki arti sangat penting adalah Grosse Risalah Lelang.
Hal ini kini ditegaskan secara eksplisit dalam ketentuan pengelolaan Risalah Lelang.
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 86 Tahun 2024 menyatakan bahwa dalam hal Lelang Eksekusi, Grosse Risalah Lelang digunakan untuk pengosongan Objek Lelang.
Grosse Risalah Lelang diterbitkan atas permintaan Penjual dan/atau Pembeli sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan. Pada lembar terakhir Grosse Risalah Lelang dibubuhkan keterangan bahwa dokumen tersebut “diberikan sebagai Grosse”.
Dalam praktik, DJKN juga menegaskan bahwa pengosongan objek lelang Hak Tanggungan oleh pengadilan merupakan bentuk pelaksanaan eksekusi riil terhadap tanah dan/atau bangunan yang masih dikuasai setelah lelang, dengan pelaksanaan yang antara lain didasarkan pada Grosse Risalah Lelang.
Karena itu, apabila pemenang lelang berencana mengajukan eksekusi pengosongan, sebaiknya tidak hanya memegang Kutipan Risalah Lelang, tetapi juga mengurus Grosse Risalah Lelang dari KPKNL untuk kepentingan eksekusi.
SEMA Nomor 4 Tahun 2016: Lelang Eksekusi Belum Selesai Sebelum Objek Diserahkan
Perlindungan terhadap pemenang lelang semakin diperkuat melalui SEMA Nomor 4 Tahun 2016.
Dalam Rumusan Kamar Perdata mengenai selesainya eksekusi dan lelang eksekusi, Mahkamah Agung menegaskan bahwa:
proses eksekusi atau lelang eksekusi secara hukum telah selesai apabila objek eksekusi atau objek lelang telah diserahkan kepada pemohon eksekusi atau pemenang lelang.
Rumusan ini penting karena menunjukkan bahwa selesainya lelang tidak semata-mata diukur dari aspek administratif seperti:
pemenang lelang telah ditetapkan;
harga lelang telah dilunasi;
Risalah Lelang telah diterbitkan; atau
sertipikat telah dibalik nama.
Dalam konteks lelang eksekusi, terdapat satu aspek penting lainnya, yaitu objek tersebut telah benar-benar diserahkan kepada pemenang lelang.
Dengan kata lain, hukum tidak semestinya berhenti pada kepemilikan “di atas kertas”. Pemenang lelang pada akhirnya harus memperoleh penguasaan nyata atas aset yang telah dibelinya.
Apa yang Harus Dilakukan Jika Objek Lelang Belum Dikosongkan?
Apabila objek yang telah dimenangkan melalui lelang masih ditempati oleh debitur atau pihak sebelumnya, pemenang lelang dapat mempertimbangkan tahapan berikut.
1. Pastikan Status dan Dokumen Lelang Lengkap
Sebelum mengajukan permohonan eksekusi, pemenang lelang perlu memastikan seluruh proses lelang telah diselesaikan dan dokumen pendukung tersedia.
Dokumen yang pada umumnya perlu dipersiapkan antara lain:
Grosse Risalah Lelang;
Kutipan Risalah Lelang;
bukti penetapan sebagai pemenang lelang;
bukti pelunasan harga lelang;
sertipikat objek lelang;
bukti balik nama sertipikat apabila telah dilakukan;
bukti pembayaran BPHTB atau kewajiban terkait;
dokumen Hak Tanggungan yang menjadi dasar lelang;
identitas pemenang lelang;
surat kuasa apabila permohonan diajukan melalui kuasa hukum; dan
dokumen lain yang menunjukkan bahwa objek masih dikuasai oleh pihak yang tidak bersedia menyerahkannya.
Dari seluruh dokumen tersebut, Grosse Risalah Lelang memiliki kedudukan khusus untuk kepentingan pengosongan objek Lelang Eksekusi sebagaimana ditegaskan dalam PMK Nomor 86 Tahun 2024.
2. Meminta Penyerahan Secara Sukarela
Sebelum pengosongan secara paksa dilakukan, pemenang lelang dapat meminta debitur atau pihak yang menguasai objek untuk menyerahkan dan mengosongkan objek secara sukarela.
Permintaan tersebut sebaiknya dilakukan secara tertulis melalui surat atau somasi.
Selain membuka kesempatan penyelesaian tanpa eksekusi, surat tersebut juga dapat menjadi bukti bahwa pihak yang menguasai objek telah diminta untuk menyerahkannya tetapi tidak bersedia.
3. Mengajukan Permohonan Eksekusi Pengosongan
Apabila objek tidak diserahkan secara sukarela, pemenang lelang dapat mengajukan Permohonan Eksekusi Pengosongan kepada Ketua Pengadilan yang berwenang.
Untuk pelelangan Hak Tanggungan oleh kreditur melalui kantor lelang, SEMA Nomor 4 Tahun 2014 telah menegaskan bahwa apabila terlelang tidak bersedia mengosongkan objek:
permohonan eksekusi pengosongan dapat langsung diajukan tanpa melalui gugatan.
Permohonan tersebut pada pokoknya perlu menjelaskan:
kedudukan pemohon sebagai pemenang lelang;
dasar pelaksanaan lelang;
identitas objek lelang;
tanggal dan hasil pelaksanaan lelang;
pelunasan harga lelang;
penerbitan Grosse Risalah Lelang;
keadaan bahwa objek masih ditempati atau dikuasai termohon;
upaya meminta penyerahan secara sukarela; dan
permohonan agar objek dikosongkan serta diserahkan kepada pemenang lelang.
4. Aanmaning atau Teguran
Setelah permohonan eksekusi diterima dan dinilai memenuhi syarat, pengadilan pada umumnya akan melakukan proses aanmaning atau teguran.
Ketua Pengadilan memanggil pihak yang menguasai objek untuk diberikan peringatan agar melaksanakan kewajibannya secara sukarela.
Aanmaning merupakan kesempatan terakhir bagi termohon eksekusi untuk menyerahkan objek tanpa tindakan pengosongan secara paksa.
Prosedur pengadilan pada umumnya menempatkan aanmaning sebagai tahapan awal setelah permohonan eksekusi diajukan.
5. Pelaksanaan Eksekusi Pengosongan
Apabila setelah diberikan teguran objek tetap tidak dikosongkan, Ketua Pengadilan dapat menerbitkan penetapan atau perintah untuk melaksanakan pengosongan.
Pelaksanaannya dilakukan oleh aparatur pengadilan dan apabila diperlukan dapat memperoleh bantuan pengamanan dari kepolisian.
Dasarnya adalah Pasal 200 ayat (11) HIR / Pasal 218 ayat (2) RBg, yang pada prinsipnya memungkinkan pengosongan secara paksa ketika pihak yang barangnya telah dilelang tidak bersedia meninggalkan atau menyerahkan objek tersebut.
Tujuan akhir dari proses tersebut adalah penyerahan penguasaan fisik objek lelang kepada pemenang lelang.
Apakah Gugatan atau Perlawanan Otomatis Menghentikan Eksekusi?
Dalam praktik, setelah lelang dilaksanakan sering muncul gugatan atau perlawanan yang diajukan oleh debitur maupun pihak lain.
Namun, adanya gugatan atau perlawanan tidak serta-merta berarti eksekusi pengosongan otomatis berhenti.
Harus dianalisis terlebih dahulu siapa pihak yang mengajukan perlawanan, apa dasar haknya, bagaimana hubungan pihak tersebut dengan debitur atau pemberi Hak Tanggungan, serta apakah terdapat alasan hukum yang cukup untuk menangguhkan eksekusi.
Karena itu perlu dibedakan antara:
perlawanan dari debitur atau terlelang, dan
perlawanan pihak ketiga yang benar-benar mendalilkan haknya sendiri terhadap objek lelang.
Perbedaan tersebut sangat menentukan strategi hukum yang harus ditempuh.
Bagaimana Jika Objek Dikuasai Pihak Ketiga?
SEMA Nomor 4 Tahun 2014 secara spesifik menggunakan keadaan ketika terlelang tidak mau mengosongkan objek lelang.
Karena itu, apabila objek ternyata dikuasai oleh pihak ketiga yang mengklaim mempunyai hak mandiri atas objek tersebut, perkara harus dianalisis lebih hati-hati.
Misalnya pihak tersebut mengaku:
sebagai pemilik berdasarkan alas hak tersendiri;
sebagai penyewa berdasarkan perjanjian tertentu;
sebagai pembeli sebelum lelang;
mempunyai hak atas sebagian objek;
atau mendalilkan bahwa tanah yang dikuasainya berbeda dengan objek yang tercantum dalam Risalah Lelang.
Dalam keadaan demikian perlu diperiksa antara lain:
siapa yang secara nyata menguasai objek;
sejak kapan objek tersebut dikuasai;
apa dasar penguasaan pihak tersebut;
apakah penguasa memperoleh hak dari debitur atau pemberi Hak Tanggungan;
apakah terdapat alas hak independen;
apakah objek fisik sesuai dengan sertipikat dan Risalah Lelang; dan
apakah sedang terdapat perkara mengenai kepemilikan objek.
Hasil pemeriksaan tersebut menentukan apakah penguasaan dapat langsung diselesaikan melalui eksekusi pengosongan atau membutuhkan penyelesaian hukum lainnya.
Pemenang Lelang Tidak Seharusnya Hanya Mendapat Sertipikat “di Atas Kertas”
Tujuan membeli tanah atau bangunan melalui lelang tentu bukan sekadar memperoleh Risalah Lelang atau sertipikat atas nama pemenang.
Pemenang lelang berkepentingan untuk dapat menguasai, menggunakan, dan menikmati secara nyata objek yang telah dibayarnya.
Karena itulah hukum menyediakan mekanisme pengosongan melalui Pasal 200 ayat (11) HIR / Pasal 218 ayat (2) RBg, yang kemudian diperkuat oleh Rumusan Kamar Mahkamah Agung.
SEMA Nomor 4 Tahun 2014 menegaskan bahwa untuk pelelangan Hak Tanggungan oleh kreditur melalui kantor lelang, ketika terlelang tidak bersedia mengosongkan objek, eksekusi pengosongan dapat langsung dimohonkan kepada Ketua Pengadilan tanpa terlebih dahulu mengajukan gugatan.
Sementara SEMA Nomor 4 Tahun 2016 menegaskan bahwa proses lelang eksekusi secara hukum baru dianggap selesai ketika objek telah diserahkan kepada pemenang lelang.
Untuk kepentingan pengosongan tersebut, Grosse Risalah Lelang juga menjadi dokumen yang sangat penting karena peraturan lelang secara tegas menyebutkan bahwa dalam Lelang Eksekusi, Grosse Risalah Lelang digunakan untuk pengosongan objek lelang.
Oleh karena itu, apabila Anda telah memenangkan lelang tetapi belum dapat menguasai aset, persoalannya tidak berhenti pada pertanyaan:
“Apakah saya sudah menjadi pemilik?”
Tetapi juga:
“Bagaimana memastikan objek tersebut benar-benar diserahkan dan dapat saya kuasai?”
Dalam kondisi yang memenuhi persyaratan hukum, jawabannya dapat dilakukan melalui permohonan eksekusi pengosongan kepada pengadilan yang berwenang.
Iza Sadzili & Partners
Boutique Litigation and Banking Law Firm
Artikel ini merupakan informasi hukum secara umum dan bukan merupakan pendapat hukum atas suatu perkara tertentu. Kondisi setiap objek lelang dapat berbeda. Sebelum mengajukan permohonan eksekusi pengosongan, perlu dilakukan pemeriksaan terhadap Grosse Risalah Lelang, dokumen Hak Tanggungan, sertipikat, pihak yang menguasai objek, serta kemungkinan adanya gugatan atau hak pihak ketiga.